בעת השקעה בנדל"ן בבוקרשט ישנם מספר מיסים נוספים שיש לקחת בחשבון, מעבר למחיר הנכס עצמו. חשוב להבין את כל ההיבטים המיסויים כדי לחשב את עלות ההשקעה הכוללת ואת התשואה הצפויה.
להלן המיסים העיקריים שיש לקחת בחשבון:
-
מס רכישה
ברומניה קיים מס רכישה, אך הוא נמוך יחסית בהשוואה למדינות אחרות באירופה. מס זה נע בין 1% ל-3% ממחיר הנכס, ותלוי בערך הנכס ובהסכם הספציפי בין הקונה למוכר.
המס משולם במעמד העברת הבעלות בנכס.
עלות נוספת יכולה לכלול עמלות נוטריון, אשר מתבצעות בעת החתימה על החוזה.
-
מס הכנסה על שכירות
אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס, ישנו מס הכנסה על דמי השכירות שאתם מקבלים. שיעור המס על הכנסות מהשכרת נדל"ן ברומניה הוא 10% מההכנסות נטו. מס זה חל על הרווחים משכירות לאחר ניכוי הוצאות נלוות (כגון תחזוקה, תיקונים, ביטוח נכס).
חשוב לדווח על ההכנסות הללו לרשויות המס ברומניה, כדי להימנע מקנסות.
-
מס ערך מוסף (מע"מ)
אם אתם רוכשים נכס חדש מקבלן או חברה (ולא משוק היד השנייה), יש לקחת בחשבון גם את מס ערך מוסף (מע"מ). שיעור המע"מ ברומניה עומד על 19%, אך ברוב המקרים מס זה כבר מגולם במחיר הנכס בעת רכישתו מקבלן.
במקרים מסוימים, משקיעים רשאים לבקש החזרי מע"מ אם הם עומדים בתנאים הנדרשים על פי החוק.
-
מס רווחי הון
אם תבחרו למכור את הנכס בעתיד ותהיה עליית ערך, יהיה עליכם לשלם מס רווחי הון על הרווחים מהמכירה. ברומניה, שיעור המס על רווחי הון משתנה בהתאם לערך הנכס:
על נכסים שערכם עד 450,000 לאו רומני (כ-90,000 יורו), שיעור המס הוא 3% על הרווחים.
עבור נכסים שמחירם עולה על 450,000 לאו רומני, שיעור המס הוא 2% על הסכום שמעל 450,000 לאו.
-
מס שנתי על נכס (ארנונה)
על כל נכס שבבעלותכם תצטרכו לשלם מס שנתי (ארנונה), בדומה למיסוי על נכסי נדל"ן בישראל. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס (למגורים או לשימוש עסקי) ולמיקום הגיאוגרפי, והוא עומד בדרך כלל על 0.08% עד 0.2% מערך הנכס למגורים.
עבור נכסים המשמשים למטרות עסקיות (כגון משרדים להשכרה), שיעור המס עשוי להגיע עד 1.3% מערך הנכס.
-
מסי העברה ורישום
בעת העברת הבעלות על נכס, תצטרכו לשלם עמלות נוספות הקשורות לרישום הנכס בטאבו ולהעברת הבעלות:
עלויות נוטריון:
עלות הנוטריון שעורך את העסקה משתנה, אך היא נעה בין 0.5% ל-1% ממחיר הנכס.
עלויות רישום הנכס בטאבו:
עלות זו היא יחסית נמוכה, אך חשובה. היא יכולה לנוע סביב כמה מאות לאו רומני, תלוי בערך הנכס.
-
ביטוח נכס
למרות שזה לא מס ישיר, יש לקחת בחשבון את עלויות הביטוח לנכס. ברומניה ישנו ביטוח חובה לנכסי נדל"ן שמכסה סיכונים כמו רעידות אדמה, שיטפונות, ושריפות. עלות הביטוח תלויה בגודל הנכס, מיקומו, וסוג הכיסוי.
ביטוח בסיסי:
כ-20 עד 50 יורו לשנה לדירות קטנות.
ביטוח מורחב (לנכסים יקרים יותר):
עלות זו יכולה להיות גבוהה יותר, בהתאם לסוג הכיסוי שאתם בוחרים.
-
מסים מקומיים נוספים
בחלק מהערים (כולל בוקרשט) ישנם מסים מקומיים נוספים, שיכולים לחול במקרים מיוחדים, כמו עמלות לפיתוח תשתיות אזוריות או מיסוי עבור אזורים מסוימים שהוגדרו כאזורי פיתוח עירוני.
מסקנה:
בעת תכנון השקעה בנדל"ן בבוקרשט, יש לקחת בחשבון את כל המיסים הללו והעלויות הנלוות. הבנת המערכת המיסויית תעזור לכם לחשב נכון את התשואה הכוללת על ההשקעה ולוודא שההשקעה כדאית מבחינה כלכלית. עבודה עם עורך דין מקומי ויועץ פיננסי מומלץ על מנת להבין בדיוק אילו מסים ועמלות יחולו עליכם לאורך הדרך.
אודות המחבר
השארת תגובה